Соглашение о расторжении договора: три способа выйти из сделки и что записать в документ

Опубликовано 7 октября 2026

Договор перестал быть нужен: помещение не оправдало себя, поставщик подводит, партнёры решили разойтись. Самое частое решение - договориться на словах, пожать руки и считать, что всё закончено. Через два месяца приходит счёт: арендная плата за время, пока не подписан акт возврата, неустойка по пункту, о котором все забыли, или отказ вернуть обеспечительный платёж. Закон не считает стороны рассчитавшимися в момент, когда они решили разойтись. Он даёт три способа выйти из договора, и у каждого свои последствия. Ниже эти способы по порядку, что обязательно записать в соглашение о расторжении, как устроено расторжение договора аренды нежилого помещения и как выходят из договора франшизы.

Кратко

Каждое правило в статье сопровождает номер нормы, тексты сверены по кодексу и закону о регистрации недвижимости в редакциях на 30 сентября 2026 года. Здесь показано, что написано в законе и где это найти в вашем договоре. Как нормы лягут на конкретный документ, зависит от его текста, и решение о выходе остаётся за вами.

Три способа выйти из договора

Отправная точка в статье 310 Гражданского кодекса: отказаться от исполнения обязательства в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, которые прямо разрешены. Для договоров между предпринимателями есть важная поправка: такое право может дать не только закон, но и сам договор (пункт 2 той же статьи), в том числе за оговорённую плату (пункт 3). Поэтому первое, что нужно найти в своём экземпляре, - раздел о сроке и прекращении договора. От него зависит, какой из трёх путей вам открыт.

Первый способ: соглашение сторон

Договор можно расторгнуть по соглашению сторон в любой момент, если закон или сам договор не запрещают (статья 450, пункт 1). Это единственный путь, на котором стороны сами решают, чем закончатся их отношения: статья 407 прямо разрешает соглашением прекратить обязательство и определить последствия. Цена такой свободы в том, что всё, о чём не договорились письменно, решается по общим правилам кодекса, а они не всегда совпадают с тем, что стороны имели в виду.

Второй способ: односторонний отказ

Если право отказаться у вас есть по закону или по договору, договор прекращается уведомлением, без суда и без согласия второй стороны. Моментом прекращения закон считает получение уведомления, если договор не назначает другой (статья 450.1, пункт 1). Получением считается и случай, когда письмо пришло, но адресат его не забрал по своей причине (статья 165.1). Поэтому уведомление отправляют так, чтобы доставку можно было подтвердить: на адрес из договора или из реестра, способом, который договор называет.

Есть ловушка, о которой узнают поздно. Если основание для отказа уже возникло, а вы продолжаете принимать исполнение от второй стороны, отказаться по тому же основанию потом нельзя (статья 450.1, пункт 5). Решение об отказе лучше принимать, пока основание свежее.

Третий способ: через суд

Когда права на отказ нет, а вторая сторона не соглашается, остаётся суд. Он расторгает договор по требованию одной стороны в двух случаях: при существенном нарушении договора другой стороной или по основаниям, которые названы в законе или в самом договоре (статья 450, пункт 2). Мерка существенности в той же статье: ущерб от нарушения так велик, что пострадавшая сторона в основном теряет то, ради чего подписывала договор.

Отдельное основание - существенное изменение обстоятельств (статья 451). Планка здесь высокая: суд расторгает договор, только если одновременно выполнены четыре условия, от «стороны не рассчитывали на такое изменение» до «риск изменения по договору не лежит на том, кто просит расторжения». Прежде чем опираться на эту норму, пройдите по тексту статьи все четыре условия: если хотя бы одно не выполнено, основания нет.

Перед судом обязателен шаг, который часто пропускают. Сначала второй стороне направляют предложение расторгнуть договор, и в суд идут только после её отказа или если ответа нет в срок из предложения, закона или договора, а когда срок нигде не назван, через тридцать дней (статья 452, пункт 2).

Что записать в соглашение о расторжении

Соглашение о расторжении - короткий документ, и в этом его риск. Строка «стороны договорились расторгнуть договор» формально закрывает вопрос, но оставляет открытыми деньги, имущество и сроки. По общему правилу кодекса полученное до расторжения остаётся у получившего: вернуть его можно, только если так решают закон или соглашение (статья 453, пункт 4). Значит, всё, что вы рассчитываете вернуть или получить, должно быть названо в тексте.

Дата. Если соглашение не назначает другой день, обязательства прекращаются с момента его заключения (статья 453, пункт 3). Для аренды или поставки это важно: последний день начисления платы и последняя отгрузка должны совпадать с датой, которую стороны себе представляют.

Деньги. Когда одна сторона уже получила исполнение, а своё не выполнила или выполнила не полностью, кодекс по умолчанию отправляет стороны к правилам о неосновательном обогащении (статья 453, пункт 4, абзац второй). Это путь через спор. Сумму, которую кто-то кому-то должен, проще записать в соглашении числом, со сроком оплаты.

Обеспечительный платёж. При прекращении обеспеченного обязательства его возвращают, если стороны не договорились иначе (статья 381.1, пункт 2). В договорах аренды часто написано, что платёж засчитывается в последний месяц или удерживается при досрочном выходе. Найдите это условие в своём договоре и перенесите решение в соглашение.

Убытки. Если расторжение вызвано существенным нарушением другой стороны, пострадавшая сторона вправе требовать убытков, причинённых самим расторжением (статья 453, пункт 5). Когда вы подписываете соглашение с фразой «стороны претензий друг к другу не имеют», проверьте, не остаётся ли у вас требований: неустойка, возврат платежа, убытки. Если остаются, их называют в тексте прямо.

Форма и подписи. Соглашение оформляют в той же форме, что и договор (статья 452, пункт 1): письменный договор расторгают письменно, нотариальный нотариально. Подписывает тот, кто вправе действовать от имени стороны. Полномочия директора видны в ЕГРЮЛ, а где взять выписку и какие ещё строки в ней стоит прочесть, показано в разборе проверки контрагента. Если за сторону подписывает представитель, к соглашению прикладывают копию доверенности.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Аренда - самый частый договор, из которого выходят предприниматели, и у неё в кодексе свои правила поверх общих. Сторон две, и основания у каждой свои.

По соглашению. Соглашение о расторжении договора аренды можно подписать в любой день, общих правил выше достаточно. Особенность аренды в возврате помещения. Арендатор возвращает его в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, которое назначил договор (статья 622). Если помещение вернули позже, арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки и убытки сверх неё. Поэтому в соглашении рядом с датой расторжения стоит дата подписания акта возврата, и лучше, чтобы они совпадали.

Отказ от аренды без срока. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок, и каждая сторона вправе отказаться в любое время, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца (статья 610, пункт 2). Договор или закон могут установить другой срок предупреждения, его ищут в разделе о сроке.

Отказ от аренды со сроком. Для срочного договора закон одностороннего отказа по общему правилу не даёт. Он возможен, если его предусматривает сам договор: между предпринимателями это допускается статьёй 310. Ищите в договоре слова «односторонний отказ», «досрочное расторжение», «отступное» или «плата за отказ».

Через суд по требованию арендодателя. Статья 619 называет четыре основания: арендатор пользуется помещением с существенным или неоднократными нарушениями договора, существенно ухудшает его, больше двух раз подряд не вносит плату в срок или не делает капитальный ремонт, если это его обязанность. Прежде чем идти в суд, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать разумный срок на исполнение.

Через суд по требованию арендатора. Статья 620 называет свои четыре основания: арендодатель не передаёт помещение или мешает им пользоваться, у помещения есть скрытые недостатки, которые не были оговорены и которые нельзя было увидеть при осмотре, арендодатель не делает капитальный ремонт, который обязан делать, или помещение стало непригодным не по вине арендатора. В обеих статьях есть оговорка: договор может добавить свои основания для досрочного расторжения.

Если аренда зарегистрирована. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если закон не говорит иного (статья 609, пункт 2). Для зданий и сооружений кодекс называет срок прямо: регистрируется договор на год и больше, и заключённым он считается только с момента регистрации (статья 651, пункт 2). В Едином государственном реестре недвижимости аренда записывается как обременение объекта (закон о государственной регистрации недвижимости, статья 1, часть 6), а прекращение обременения регистрируется по заявлению (статья 15 того же закона, часть 3). Проверить, есть ли такая запись у вашего помещения, можно по выписке из ЕГРН. Если есть, в соглашении о расторжении договора аренды указывают, кто из сторон подаёт заявление о прекращении аренды и к какому дню.

Есть и выход без расторжения. Если помещение нужно не вам, а бизнесу, который вы продаёте, права арендатора можно передать другому лицу с согласия арендодателя (статья 615, пункт 2). Как это работает при продаже точки, разобрано в статье о том, стоит ли покупать готовый бизнес.

Как выйти из договора франшизы

Договор коммерческой концессии подчиняется тем же трём путям, но у него есть специальная статья 1037. Она разрешает любой стороне выйти из договора без срока, предупредив за шесть месяцев, а при условии об отступном за тридцать дней, и называет, когда сеть вправе отказаться сама. Эти правила разобраны подробно в статье о договоре франшизы, здесь не повторяются.

Здесь важнее другое: выход из франшизы не заканчивается подписью под соглашением. Досрочное расторжение договора со сроком и расторжение договора без срока подлежат государственной регистрации в Роспатенте (статья 1037, пункт 2, со ссылкой на порядок статьи 1028). Пока расторжение не зарегистрировано, в реестре числится действующее право пользоваться знаком.

Если к выходу подводит то, что сеть не исполняет своих обязанностей, порядок действий другой: сначала фиксация нарушений и претензия, потом разговор о расторжении. Этому посвящён отдельный разбор о том, что делать, если франчайзер не выполняет обязательства.

Выводы

Выйти из договора можно тремя путями: по соглашению сторон, односторонним отказом, если закон или договор дают такое право, и через суд при существенном нарушении. Какой путь открыт вам, показывает раздел договора о сроке и прекращении, его читают первым.

Соглашение о расторжении закрывает только то, что в нём записано. Дата, долги, возврат имущества, обеспечительный платёж и условия, которые действуют после выхода, называются в тексте, иначе их решают общие правила кодекса, а стороны не могут требовать назад уже исполненное.

Зарегистрированный договор, будь то аренда помещения или франшиза, требует ещё и записи в реестре о прекращении. Кто её подаёт, решается в том же соглашении.

Частые вопросы о расторжении договора

Источники

• Одностороннее изменение и отказ от обязательства, ст. 310 ГК: текст нормы
• Прекращение обязательства соглашением сторон, ст. 407 ГК: текст нормы
• Когда договор расторгают по соглашению и когда через суд, ст. 450 ГК: текст нормы
• Отказ от договора уведомлением, ст. 450.1 ГК: текст нормы
• Расторжение при изменении обстоятельств, ст. 451 ГК: текст нормы
• Форма соглашения и досудебное предложение, ст. 452 ГК: текст нормы
• Что происходит с обязательствами после расторжения, ст. 453 ГК: текст нормы
• Момент доставки уведомления, ст. 165.1 ГК: текст нормы
• Возврат обеспечительного платежа, ст. 381.1 ГК: текст нормы
• Регистрация договора аренды недвижимости, ст. 609 ГК: текст нормы
• Аренда без срока и отказ от неё, ст. 610 ГК: текст нормы
• Передача прав арендатора другому лицу, ст. 615 ГК: текст нормы
• Основания арендодателя для досрочного расторжения, ст. 619 ГК: текст нормы
• Основания арендатора для досрочного расторжения, ст. 620 ГК: текст нормы
• Возврат арендованного имущества, ст. 622 ГК: текст нормы
• Форма и регистрация аренды здания или сооружения, ст. 651 ГК: текст нормы
• Регистрация предоставления прав по франшизе, ст. 1028 ГК: текст нормы
• Прекращение договора франшизы и регистрация расторжения, ст. 1037 ГК: текст нормы
• Аренда как обременение в реестре недвижимости, ст. 1 закона 218-ФЗ: текст нормы
• Кто подаёт заявление о прекращении обременения, ст. 15 закона 218-ФЗ: текст нормы

Все нормы сверены 30.09.2026 по consultant.ru, в редакциях, которые действуют на эту дату.